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Rentabilité et fiscalité en immobilier locatif
Comment expliquer que l’on passe d’une rentabilité brute de 8%, ce qui est plus qu’acceptable, à une rentabilité nette nette de 3-4%, et parfois même moins ?
C’est l’impact des charges dans un premier temps, puis de la fiscalité dans un second temps. Selon les cas et le Taux Marginal d’Imposition (TMI) de chacun, la fiscalité peut fortement impacter votre rentabilité, et diminuer de plus de la moitié les revenus ou le capital de votre investissement immobilier.
Les charges d’un bien immobilier sont souvent fixes, au contraire de l’imposition qu’il génère.
Vous comprenez donc que la fiscalité est un point très important dans votre investissement locatif. Il faut donc l’anticiper, l’optimiser et pour cela vous devez en comprendre les mécanismes.
Les principaux régimes fiscaux
Il existe une multitude de régimes fiscaux, parmi lesquels figurent encore des niches fiscales, cumulatives ou non et d’autres beaucoup moins avantageux.
En voici une liste non exhaustive :
- Régime foncier avec la location nue, en micro foncier ou au régime réel, avec idéalement la création d’un déficit foncier au réel.
- Régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ; Micro-Bic ou au régime réel simplifié ou encore la location meublée professionnelle (LMP).
- Régime foncier ou à l’IS (Impôts sur les Sociétés) en Société Civile Immobilière : SCI à l’IR ou à l’IS.
- Les régimes particuliers, spéciaux ou de défiscalisations : PINEL, De Normandie, Duflot, Malraux, Monuments historiques etc…
Fiscalité en immobilier locatif et prévisions
Déterminer le régime fiscal de votre bien va s’avérer fondamental. Nous vous conseillons donc de le choisir en fonction de votre situation actuelle mais aussi de prendre en compte un prévisionnel sur 3 à 5 ans, et si possible de prévoir à plus long terme (10-20 ans).
Dans certains cas, vous devrez revoir votre régime fiscal sur la période.
Ce choix se fait en fonction de plusieurs paramètres : votre patrimoine existant, votre apport dans le projet, votre TMI ou encore si vous investissez seul ou à plusieurs.
C’est un choix complexe à faire mais, avec les bons outils et les bonnes connaissances, il est simplifié, et peut être guidé. Pour cela, nous avons développé un simulateur de rentabilité, qui prend en compte les principaux régimes fiscaux utilisés par les investisseurs. @Helpimmo.
Nous avons aussi de multiples outils digitaux, qui permettent d’investir intelligemment. Parmi eux, un logiciel de classement des biens selon vos critères personnels, ou encore un simulateur des régimes de défiscalisation type PINEL par exemple. @Helpimmo.
Nouveau : Livret conseil sur la fiscalité
A l’occasion de cet article, nous vous informons qu’un nouveau livret sur la fiscalité est disponible pour nos clients.
Ce livret a pour but d’appréhender les principaux régimes fiscaux en immobilier locatif. Il se veut le plus exhaustif possible, il est très complet.
Il est essentiel d’avoir ces notions pour réaliser sereinement un bon investissement immobilier ! @Helpimmo a vocation à vous aider, vous conseiller et vous accompagner dans cette démarche.